Konut Kira Vergisi · 2025 Dar Profil

Tek bir gelir tutarının bilinmesi, kişinin bütün vergi koşullarının bilinmesine yetmez. Burada konutun kullanım niteliği, mükellefiyet, malik sayısı, başka gelirlerin bulunmaması, istisna hakkı ve gider yöntemi dışarıda ayrıca belirlenmiş varsayımlardır. Form, bu koşulları bir tapu kaydından, banka hesabından veya beyan sisteminden araştırmaz. Kullanıcının girdiği rakam da bu koşulların kanıtı olarak değerlendirilmez.

Kabul edilen yıllık gelir aralığı 47.000 TL’den büyük ve 1.200.000 TL’ye eşit veya küçük tutarlardır. Alt ve üst sınır birlikte bu aracın hesap alanını tanımlar. Sınır dışında kalan bir tutarın kabul edilmemesi, o kişinin vergi ödemeyeceği ya da istisnadan yararlanamayacağı hakkında kişisel karar verildiğini göstermez. Böyle bir tutar, burada kurulan varsayım kümesiyle hesaplanmaz.

Üst sınır bakımından iki farklı kavramı ayırmak gerekir. İstisnayla ilgili gelir toplamı sınırı ile vergi tarifesindeki kira matrahı dilimleri aynı şey değildir. Profilde başka gelir olmadığı varsayıldığından kapsam kontrolünde yalnız girilen kira tutarı kullanılır. Gerçekte başka gelir bulunması halinde bu varsayım bozulur; yalnız kira rakamını değiştirerek karma gelir durumunu temsil etmek doğru olmaz.

Bu araçta yıl seçimiyle değişen bir tarife yoktur. Sayısal kurallar 2025 gelir yılına sabitlenmiştir; 2026 ise kullanılan rehberin ve beyan döneminin referansıdır. Sayfaya daha sonraki bir tarihte bakılması, hesapta kullanılan gelir yılını değiştirmez. Özellikle 2026 yılında elde edilen bir kira tutarını bu alana yazmak, onu 2025 gelirine dönüştürmez ve doğru dönem tarifesini seçmiş olmaz.

GİB’in rehberinde yer alan beyan ve ödeme bilgileri, hesaplama tarihinden farklı bir amaç taşır. Bu hesap herhangi bir beyanın zamanında verilip verilmediğini, sonradan yapılacak işlemin niteliğini veya doğabilecek ek yükleri incelemez. Yıllık gelir tutarı üzerinden vergi hesabı ile kişinin bugün ne yapması gerektiği farklı konulardır. Sonuç ekranındaki sayıdan beyan zamanı hakkında bir karar çıkarılmamalıdır.

Bir hesap kaydını yeniden kullanırken yalnız tutarı saklamak yerine hangi gelir yılıyla ve hangi yöntem varsayımıyla üretildiğini de belirtin. Aynı yıllık rakamın farklı dönemlerde aynı vergiyi doğurması beklenmez. Bu sayfanın sabit dönem yapısı, farklı yılları tek bir sonuçta birleştirmeyi önlemek içindir. Kaynakların okunduğu tarih de gelirin elde edildiği yılın yerine yazılmamalıdır; bu iki bilgi birbirinden ayrı kalır.

Girdi, kullanıcının 2025 yılına ait olduğunu ayrıca belirlediği Türk lirası cinsinden yıllık konut kira hasılatıdır. Aylık sözleşme tutarı doğrudan yıllık tutar yerine kullanılamaz. Ev yılın bir bölümünde boş kalmış, kira bedeli değişmiş veya farklı tarihlerde tahsilatlar gerçekleşmiş olabilir. Bu nedenle araç aylık rakamı kendiliğinden on ikiyle çarpmaz. Hesaba alınacak yıllık tutarı kullanıcı hazırlar.

GİB rehberi tahsil esasını ve geçmiş ya da gelecek yıllarla ilişkili tahsilatların ayrımını açıklar. Buradaki tek tutarlı model, her ödemenin hangi yıla ait sayılacağını yeniden sınıflandırmaz. Gecikmiş tahsilatları, peşin ödemeleri veya iade edilen tutarları bir banka hareketleri listesinden çözümlemez. Yıllık rakam belirlenirken gereken dönem değerlendirmesinin önceden yapılmış olduğu varsayılır; sözleşmedeki yıllık beklenti bu değerlendirmeyle kendiliğinden eşitlenmez.

Döviz cinsinden tahsilat, ayni ödeme, emsal kira veya bedelsiz kullanım bu girdiyle otomatik işlenmez. Bunlara ilişkin bir bedeli yalnızca TL’ye çevirmiş olmak da kapsam koşullarının sağlandığını göstermez. Araç, belirtilen dar profil için önceden hazırlanmış yıllık TL tutarını kullanır. Banka kaydı, kiracı bilgisi, adres veya kişisel belge yüklemek hesaplamanın bir adımı değildir.

Gelir hazırlanırken bir hesaba giren her paranın doğrudan kira olduğu kabul edilmemelidir. Depozito veya aidat gibi farklı nitelikteki hareketlerin sınıflandırılması burada yapılmaz. Aynı şekilde ödeme açıklamasında kira yazması, tutarın tamamının bu senaryoya gireceğini araç bakımından doğrulamaz. Girdi, bu ayrımlar önceden yapılmış bir hasılat tutarıdır. Kayıtları kontrol etmek için hesap dışında basit bir döküm hazırlamak, yanlış tutarın tekrar kullanılmasını önlemeye yardımcı olur.

Yıllık gelire R diyelim. İlk adımda B = R − 47.000 hesabıyla istisnadan sonraki tutar bulunur. İkinci adımda D = B × 0,15 götürü gideri hesaplanır. Son olarak M = B − D, yani M = B × 0,85 vergi matrahını verir. Buradaki B, D ve M farklı amaçları olan tutarlardır; gelir, gider ve matrah birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Yüzde 15, bu modelde toplam yıllık gelire uygulanmaz. Önce istisna çıkarıldığı için götürü giderin dayandığı tutar B’dir. Ayrıca götürü gider, gerçek hayatta mutlaka o kadar para harcandığını göstermez. Formülün ürettiği gider tutarını hesaptan çıkmış bir ödeme gibi yorumlamak, vergi matrahı hesabını nakit bütçesi hesabıyla karıştırır. Bu hesap kiralanan konutun gerçek işletme giderlerini ölçmez.

Götürü gider kullanılırken aynı modelin üzerine bakım, sigorta, kira veya başka bir harcama eklenmez. Gerçek gider yöntemi ayrıca incelenmesi gereken başka bir yöntemdir. Burada iki yöntem karşılaştırılmadığı gibi kullanıcının hangisini seçmesi gerektiği de önerilmez. GİB açıklamasında götürü yönteminden gerçek gider yöntemine iki yıl geçmeden dönülemeyeceği belirtilir. Bu araç geçmiş tercihi veya hangi yıl seçim yapılabileceğini belirlemez. Daha önceki seçimler ve geçiş koşulları kişiye göre değerlendirilmiş kabul edilir; hesap butonuna basılması gider yöntemi seçimi yerine geçmez.

Vergi oranı yıllık kira tutarına doğrudan seçilip çarpılmaz. İstisna ve götürü giderden sonra bulunan M matrahı dilimlere ayrılır. İlk 158.000 TL’lik bölüm yüzde 15, sonraki 330.000 TL sınırına kadar olan bölüm yüzde 20, sonraki 800.000 TL sınırına kadar olan bölüm yüzde 27 oranıyla hesaplanır. Bu eşiklerin üzerindeki ilgili bölüm için yüzde 35 kullanılır; önceki bölümler kendi oranlarını korur.

Bu nedenle daha yüksek bir dilime ulaşmak, matrahın tamamının o yeni oranla vergilendirildiği anlamına gelmez. Örneğin matrahın 800.000 TL’yi aşan kısmı varsa, bu aşan bölüm ile ilk 800.000 TL’nin hesabı ayrıdır. Böyle okumak, küçük bir gelir artışında önceki bütün gelirin yeniden daha yüksek oranla hesaplandığı yönündeki yanlış izlenimi önler. Hesap tablosundaki dilim tutarları bu ayrımı izlemeyi kolaylaştırır.

Resmî 2025 tarifesinin ücret gelirlerine ilişkin farklı eşikleri de bulunur. Konut kira senaryosuna ücret sütunundaki eşikleri taşımayın. Burada ücret dışı tarife kullanılır. Ayrıca aracın yıllık gelir üst sınırı nedeniyle tarifedeki bütün üst dilimlere ulaşılması beklenmez. Bir tarife satırının hesapta kullanılmaması, o satırın genel tarifeden çıkarıldığı anlamına gelmez; kabul edilen profilin sayısal sınırının sonucudur.

İstisna sonrası tutar, götürü gider, matrah ve vergi hesabının ara adımları kesin kesirlerle korunur. Ekranda bir tutarın iki ondalıkla gösterilmesi, sonraki adımda o gösterilen tutarın kullanılacağı anlamına gelmez. Özellikle kuruşlu gelirlerde yüzde 15 ve yüzde 85 işlemleri kuruştan daha küçük parçalar doğurabilir. Bunlar ana hesapta kaybolmaz; vergi hesabına tam değerleriyle taşınır.

Ana vergi sonucu en son kuruşa yuvarlanır; tam yarım kuruş yukarı alınır. Bu, yerel teknik modelin açıklanmış gösterim politikasıdır. Resmî tahakkuk sisteminin ara adımları, beyanname yazılımının bütün davranışları veya idarenin kişiye özel işlemiyle aynı olduğu ileri sürülmez. Gösterimden yeniden hesap yapıldığında fark görülürse, önce kullanılan matrahın kesin değer mi yoksa yuvarlanmış görünüm mü olduğunu kontrol edin.

Örneğin yıllık gelir 47.000,10 TL ise B değeri 0,10 TL’dir. Kesin gider 0,015 TL, kesin matrah 0,085 TL olur. Bunların kuruş görünümleri ayrı ayrı 0,02 TL ve 0,09 TL’dir. Görünümleri topladığınızda 0,11 TL bulunsa da kesin gider ile kesin matrah toplamı 0,10 TL’dir. Bu gösterim farkı vergiye eklenmez; ara görünümler hesapta yeniden kullanılmaz. Kesin değerler arasındaki eşitlikle gösterilen rakamlar arasındaki toplamı ayrı okumak gerekir.

Küçük tutarlarda ana verginin kesin değeri pozitif olduğu halde kuruş görünümü sıfır olabilir. Böyle bir görünüm, istisna hakkının veya beyan durumunun yeniden değerlendirildiğini göstermez. Sayının küçüklüğü ile profilin hukukî niteliği farklı konulardır. Kesin kesir satırı hesap ayrıntısını, ana sonuç görünümü ise kuruş düzeyindeki sonucu anlatır. Bu iki sunum arasında daha fazla basamak görmek için yıllık gelir tutarını değiştirmek gerekmez.

Sonuçtan kira gelirinin net getirisini çıkarmak da ayrı bir bütçe çalışması gerektirir. Götürü gider tutarı gerçek harcamaları ölçmediği için toplam hasılattan yalnız bu senaryo vergisini çıkarmak, bütün maliyetlerden sonraki kazancı vermez. Konutun bakım gideri veya boş kalma maliyeti gibi unsurlar burada toplanmaz. Hesabın yararı, seçilmiş vergi sırasını açıkça izlemektir; konutun yatırım performansı veya malikin harcanabilir geliri bu tek sonuçla ölçülmez.

Önce yıllık tutarın 2025 gelirine ait olduğunu ve profilin bütün koşullarının ayrıca belirlendiğini kontrol edin. Başka bir konutun geliri, ortaklık payı, iş yeri geliri veya başka bir gelir unsuru varsa bunları bu tek tutarda birleştirerek ilerlemeyin. Kabul edilen aralığa giren yıllık TL rakamını yazın. Bir aylık kirayı ya da gelecek yıl için beklenen geliri yıllık hasılatın yerine koymayın.

Sonuçta istisna sonrası tutarı, götürü gideri ve matrahı sırayla okuyun. Ardından matrahın hangi dilimlere dağıldığını inceleyin. Yıllık gelirle matrah arasındaki farkın tamamını ödenmiş gider sanmayın; bu farkın içinde istisna da vardır. Hesaplanan vergi tutarını kendi kayıtlarınıza aktarırken gelir yılını ve varsayımları da birlikte not edin. Tek başına bir rakam, sonradan hangi koşullarla üretildiğini açıklamaz.

Aynı profil varsayımı altında iki farklı yıllık tutarı ayrı ayrı hesaplayabilirsiniz. İlk sonucun yıllık gelirini ve ana vergi tutarını kaydedin; sonra yalnız yıllık geliri değiştirin. İki hesapta da 2025 kurallarının kullanıldığını ve diğer varsayımların aynı kaldığını koruyun. Böylece farklılığın sebebi dönem veya yöntem değişikliği değil, karşılaştırdığınız gelir tutarı olur.

Farkı değerlendirirken yalnız en yüksek oranı karşılaştırmakla yetinmeyin. İstisna sabit kalırken götürü gider ve matrah gelirle birlikte değişir. Matrah bir eşiği aşarsa yalnız eşik üstünde kalan kısmın oranı değişir. Kuruş düzeyindeki karşılaştırmalarda ana sonuçları kullanın; ekranda yuvarlanmış matrahları yeniden vergilendirmeyin. Bu karşılaştırma kira artışı önerisi, kiracının yükümlülüğü veya malikin toplam yatırım getirisi hakkında karar üretmez.

Bu örnekte yıllık gelir R = 312.000 TL’dir; belirtilen dar profilin koşullarının ayrıca belirlendiği varsayılır. İstisna sonrası tutar 265.000 TL, yüzde 15 götürü gider 39.750 TL ve matrah 225.250 TL olur. Matrahın ilk bölümü ile 158.000 TL’yi aşan bölümü ayrı oranlarla hesaplandığında ana vergi sonucu 37.150,00 TL’dir. Bu rakam, başka indirim veya mahsup eklenmemiş senaryoya aittir.

Yıllık gelir R = 1.000.000 TL alındığında istisna sonrası tutar 953.000 TL’dir. Götürü gider 142.950 TL, matrah 810.050 TL olur. Matrahın yalnız 800.000 TL üzerindeki 10.050 TL’lik bölümü yüzde 35 oranına girer. Önceki bölümlerin hesabıyla birlikte ana vergi sonucu 188.517,50 TL’dir. Yıllık gelirin tamamına yüzde 35 uygulanması bu örneğin hesabı değildir; tarife matrahın parçalarına uygulanır.

Yıllık gelir R = 1.000.000,15 TL olduğunda kesin matrah 810.050,1275 TL’dir. Verginin kesin değeri 188.517,544625 TL, ana kuruş görünümü 188.517,54 TL olur. Ekranda matrah 810.050,13 TL olarak görünse bile hesap bu görünüm üzerinden yenilenmez. Yuvarlanmış matrahı yeniden tarifeye sokmak bu örnekte 188.517,55 TL verir. Bir kuruşluk ayrım, ara değeri erken yuvarlamanın sonucunu gösterir; yeni bir indirim veya ek vergi değildir.

Kaynaklar 16 Ekim 2026 tarihinde okunmuştur. Okuma tarihi, bir belgenin yayımlandığı veya yürürlüğe girdiği tarih yerine geçmez. Aşağıdaki metinler seçilen hesap kurallarını desteklemek için kullanılmıştır. Gelir Vergisi Kanununun bütün değişikliklerini kapsayan konsolide bir denetim yapılmamış, 329 Seri No.lu Tebliğ’in asıl metni doğrudan okunmamıştır. Bu tebliğ için ayrıca bir yürürlük tarihi kabul edilmemiştir.

GİB Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi, Şubat 2026 tarihli 593 numaralı yayındır. Beşinci bölüm istisnayı, 6.3 gider sırasını, 13. bölüm 2025 tarifesini açıklar. Rehberin yayımlanma dönemi ile ele aldığı gelir yılı ayrıdır; kişisel profil incelemesi yerine kullanılmaz.

GİB 2025 Gelir Vergisi Tarifesi, 2025 gelirlerine uygulanacak ücret dışı eşikleri ve oranları doğrular. Belgenin ayrıca yayımlanma veya güncellenme günü görünmez. GİB Mesken Kira Gelirinde İstisna Tutarları tablosunun 2025 satırı 47.000 TL’yi 329 Seri No.lu Tebliğ’e bağlar; bu tabloda da ayrı yayın veya revizyon günü görünmez. Yıl tutarı kaydı kişisel yararlanma onayı değildir.

TBMM 7061 sayılı Kanun kabul metni, 28 Kasım 2017 kabul tarihini taşır. Madde 14 götürü oran değişikliğini, 123/ç uygulama zamanını açıklar. TBMM 6322 sayılı Kanun kabul metni, 31 Mayıs 2012 kabul tarihlidir; madde 5 gelir toplamı koşulunun dayanağını gösterir. Kabul tarihleri yayın tarihi olarak kullanılmaz.

GİB Hazır Beyan Sık Sorulan Sorular, istisna sonrası yüzde 15 gider sırasını ve yöntemle ilgili koşulları tamamlar. Sayfada ayrıca yayın veya revizyon tarihi görünmez. Geç beyanın sonuçları kişisel koşullara bağlı olduğundan, bu hesap geç beyanı her durumda kesin istisna kaybı olarak sınıflandırmaz; böyle bir işlem için sonuç üretmez.