Tapu Harcı: Olağan Satışta Matrah ve Nominal Tutar

Buradaki model, bedel karşılığında yapılan olağan taşınmaz satışına ait seçili tarife kaydıdır. İşleme ait beyan edilen satış bedelini ve ilgili emlak vergisi değerini sizin girmeniz gerekir. Bağış, miras, trampa, cebrî icra veya kamulaştırma gibi farklı işlemler aynı iki alanla değerlendirilmez. Tarafların sıfatına, özel kanuna veya taşınmazın geçmişine bağlı istisnalar da otomatik uygulanmaz. Bir işlem gündelik dilde satış diye anılsa bile özel durumunun bulunması mümkündür; araç bu hukuki sınıflandırmayı sizin yerinize yapmaz.

İlk alana, hesapladığınız gerçek işleme ait beyan edilen satış bedelini TL olarak yazın. İlan fiyatı, beklenen gelecek fiyat veya başka bir taşınmazın bedeli bu alanın yerine geçmez. Araç, girilen rakamın sözleşme, ödeme ve beyan belgeleriyle uyumunu inceleyemez. Emlak vergisi değerinin daha yüksek olması halinde bu değerin hesapta seçilmesi, gerçek satış bedelini olduğundan düşük göstermeye izin verildiği anlamına gelmez. İki girdinin karşılaştırılması yalnız matrah aritmetiğini açıklar; beyanın doğruluğu ayrıca ele alınır.

İkinci alandaki değer, hesapladığınız taşınmaz ve işlem için ilgili emlak vergisi değeridir. Aynı taşınmazın farklı bir yılına ait belgeyi ya da yalnız bir hisseye ilişkin işlemde bütün taşınmazın değerini kullanmak sonucu değiştirebilir. Araç belediyeden belge getirmez, değer artışı uygulamaz ve hisse oranı seçmez. Elinizdeki iki tutarın aynı işlem kapsamını temsil ettiğinden emin olun. Özellikle birden çok bağımsız bölüm veya pay söz konusuysa hangi bedelin hangi işleme ait olduğunu ayrı belirlemek gerekir.

İncelenen matrah kaydı, beyan edilen devir bedelinin emlak vergisi değerinden düşük olmaması ayrımını içerir. Bu dar hesapta kullanılan kural B = büyük olan(beyan bedeli, ilgili emlak vergisi değeri) biçimindedir. Beyan bedeli büyükse o bedel, emlak vergisi değeri büyükse vergi değeri matrah olur. Değerler eşitse aynı tutar seçilir. Sonuçta yer alan “Matrah seçimi” satırı bu üç olasılığı açıkça yazar; yalnız son toplamı görmek yerine seçimin hangi girdiye dayandığını inceleyebilirsiniz.

Seçili tarife kaydındaki binde 20, yüzde 2 ile aynı orandır: 20/1000 = 2/100 = 1/50. Dolayısıyla nominal alıcı harcı B/50, nominal satıcı harcı da B/50 olur. Binde 2 ise yüzde 0,2 anlamına gelir ve bu hesapta kullanılan orandan on kat küçüktür. Nokta veya virgül yazımından kaynaklanan bu ayrım bütçede ciddi fark yaratabilir. Araç oranları ayrı satırlarda yüzde olarak, işlem açıklamasında ise eşdeğer kesirleriyle gösterir.

İki nominal tutar birlikte B/25, yani matrahın yüzde 4’üdür. Ana sonuç “Nominal toplam satış harcı” adıyla gösterilir; alıcı ve satıcı tutarları ayrıca bulunur. Örneğin matrahın yüzde 4’ünü bir tarafın yüzde 2’lik nominal harcı diye okumak taraf tutarını iki katına çıkarır. Tablo bu karışıklığı azaltmak için alıcı, satıcı ve iki taraf toplamını ayrı satırlara koyar. Toplam satırında matrah yeniden gösterilir; matrahların toplanarak iki katına çıktığı bir hesap yapılmaz.

Tarife çarpımındaki alıcı ve satıcı ayrımı, tarafların kendi aralarında hangi gideri kimin üstleneceğine ilişkin anlaşmayı belirlemez. Satış görüşmesinde bütün masrafın tek kişi tarafından karşılanacağı konuşulmuş olabilir; bu araç böyle bir anlaşmayı doğrulamaz, yorumlamaz veya geçerli saymaz. Sonuçta gösterilen iki nominal tutarı anlaşmanızın otomatik ödeme planı olarak kullanmayın. Ödeme kaydı, borçlu sıfatı ve tapu tahakkuku ayrı konulardır; burada yalnız seçili matrah üzerinden iki ayrı oran çarpımı bulunur.

Para alanları lira ve kuruş olarak kabul edilir; fakat kuruş cinsinden bir matrah yüzde 2 ile çarpıldığında kuruşun altında bir sonuç doğabilir. Bu işlem için yasal kuruş yuvarlama yöntemi incelenen kaynaklardan ayrıca doğrulanmadı. Bu nedenle araç nominal çarpımı zorla iki ondalığa indirmez. Gerekli olduğunda dört ondalık kullanır, en az iki ondalığı korur. Böylece pozitif küçük bir tutar “0,00 TL” görünerek sıfırla karışmaz; gösterim doğrudan ödeme talimatı haline de gelmez.

Beyan edilen satış bedeli 1.000.000 TL, ilgili emlak vergisi değeri 800.000 TL olsun. Büyük tutar 1.000.000 TL olduğundan hesap matrahı budur. Alıcı için nominal harç 1.000.000/50 = 20.000 TL, satıcı için aynı şekilde 20.000 TL çıkar. Ana sonuç 40.000,00 TL’dir. “Matrah − beyan bedeli” satırı sıfırdır. Bu örnekte iki girdinin doğru taşınmaz ve işleme ait olduğu varsayılır; diğer giderler veya istisnalar hesaba eklenmiş değildir.

Beyan bedeli 500.000 TL, ilgili emlak vergisi değeri 600.000 TL girildiğinde matrah 600.000 TL seçilir. Alıcı ve satıcı için ayrı nominal tutar 12.000 TL, toplam 24.000 TL olur. Matrah ile beyan bedeli arasındaki 100.000 TL fark ayrı satırda görünür. Bu fark bir ceza değildir; aracın bulduğu kişisel bir ek ödeme de değildir. Sonucu kullanmadan önce neden daha düşük beyan bedeli girildiğini ve belgelerin aynı işlemi temsil edip etmediğini kontrol etmek gerekir.

İki alan da 0,01 TL olduğunda matrah seçimi “İki değer eşit” olur. Nominal alıcı harcı 0,0002 TL, satıcı harcı 0,0002 TL ve toplam 0,0004 TL’dir. Kesin kesirler taraf başına 1/5000 TL, toplam için 1/2500 TL olarak da ifade edilebilir. Bu küçük örnek bir satış önerisi değildir; gösterimin matematiksel davranışını açıklar. Toplam pozitif olduğu için sıfır yazılmaz, buna karşılık tapuda hangi kuruş tutarının tahakkuk edeceği de belirlenmez.

İki alana sıfır yazılması matematiksel olarak sıfır matrah ve sıfır nominal harç verir. Bu sonuç işlemin harçtan muaf olduğunu veya hiçbir ödeme gerektirmediğini göstermez. Negatif tutarlar, boş alanlar ve kabul edilmeyen sayı biçimleri hesaplanmaz. Her para alanı en çok iki ondalıkla kesin lira ve kuruş içermelidir; kuruş altı giriş sessizce yuvarlanmaz. Bir trilyon TL üst sınırı, sayısal girişin teknik sınırıdır. Yasal satış sınırı, beyan sınırı veya işlem onayı olarak yorumlanamaz.

Önce girdiğiniz iki tutarın sonuçta aynen göründüğünü inceleyin. Ardından hesap matrahı ve matrah seçimi satırlarını okuyun; hangi değer büyükse seçimin onunla uyumlu olması gerekir. Son olarak alıcı, satıcı ve toplam nominal tutarları karşılaştırın. Taraf tutarları eşittir ve toplamları ana sonuca ulaşır. Matrah farkı satırı sıfırdan büyükse bunun yalnız iki girdinin aritmetik farkı olduğunu hatırlayın. Bir belge hatası fark ederseniz bu kontrolü düzeltilmiş girdilerle yeniden yapın.

Tutar yazarken para birimini alanın içine eklemeniz gerekmez; alan zaten TL cinsindedir. Türkçe ondalık virgülünü kullanabilir, hesabı çalıştırdıktan sonra sonuç satırındaki tam para görünümünü belgenizdeki tutarla karşılaştırabilirsiniz. Özellikle kopyalanan metinlerde binlik işareti ile ondalık işaretinin yer değiştirmesi ciddi fark yaratabilir. Belirsiz bir sayı biçimi kabul edilmezse işaretleri rastgele silerek ilerlemek yerine belgedeki lira ve kuruş ayrımını belirleyin. Sonucun makul görünmesi tek başına doğru giriş yapıldığının kanıtı değildir; iki girdi satırı bu yüzden hesapta açıkça tutulur.

İki ayrı satış senaryosunu karşılaştırırken yalnız satış bedelini değiştirip emlak vergisi değerini aynı bırakmanız her zaman doğru olmayabilir. Farklı taşınmazlar için her ikisinin ilgili vergi değeri de ayrı hazırlanmalıdır. Aynı taşınmazın farklı bedel senaryolarında ise hangi girdinin büyük kaldığını izleyin: büyük olmayan girdideki bir değişiklik matrahı hemen değiştirmeyebilir. Bu davranış bir indirim veya istisna değildir; büyük değeri seçme kuralının sonucudur. Her senaryoyu kendi girdileriyle kaydetmek, önceki hesaptan kalan bir tutarı yeni satışın bilgisi sanmanızı önler.

Bir satın alma bütçesi hazırlarken önce bu araçla yalnız nominal satış harcını ayırın. Daha sonra gerçek işleminize ait diğer giderleri ve ödeme paylaşımını kendi belgeleriyle ayrıca belirleyin. Döner sermaye bedeli, noter ücreti, başka vergi, komisyon, ceza veya gecikme bu toplamın içinde değildir. Böylece “harç toplamı” ile “satın almanın bütün maliyeti” aynı rakam sanılmaz. Nihai ödeme aşamasında da hesap örneğini, işlem için düzenlenmiş tahakkuk ve ödeme bilgileriyle karıştırmadan değerlendirin.

Kaynak okuması 16 Ekim 2026 tarihinde yapıldı. 31 Aralık 2025 tarihli Harçlar Kanunu Genel Tebliği 98’in 2026 tarife eki, 20 Eylül 2012 tarihli 2012/3735 sayılı Kararın oran maddesi ve 7 Ağustos 2026 tarihli GİB özelgesinin matrah ile istisna ayrımı incelendi. Kararın yayımlanma ve yürürlük tarihi 22 Eylül 2012, 2026 tebliğinin yürürlük tarihi 1 Ocak 2026’dır. Bu belgelerin birlikte okunması, bütün güncel mevzuat zincirinin veya her kişisel işlemin denetlendiği anlamına gelmez.

Tebliğin 2026 tarihli olması, taraf başına yüzde 2 oranının ilk kez o yıl getirildiği anlamına gelmez; oran için tarihsel karar ayrıca kaydedilir. Ayrıca aynı tebliğde başka tarifeler için yer alan bir birim tutar veya yuvarlama açıklaması, tapu satış harcına kendiliğinden aktarılmaz. Buradaki dört ondalıklı görünüm bu nedenle yeni bir yasal yuvarlama kuralı değildir. Kaynak tarihi, oran dayanağı, matematiksel çarpım ve gerçek işlemin ödeme uygulaması birbirinden ayrıldığında sonuç daha doğru okunur; yalnız güncel bir yıl başlığına bakarak kapsam genişletilmez.

İncelenen 2026 özelgesi riskli yapı ve sonraki satışa ilişkin belirli bir olayı ele alır. İçindeki genel matrah açıklaması bu hesapta kaynak olarak kullanılır; olaya özgü istisna sonucu tüm taşınmaz satışlarına taşınmaz. Kentsel dönüşüm, ilk satış, sonraki devir, önceki mülkiyet ve taraf sıfatı gibi ayrıntılar ayrı değerlendirme gerektirebilir. Araçta bir muafiyet düğmesi bulunmamasının nedeni bu ayrımdır. Yalnız iki fiyat alanından bütün özel kanun koşullarının karşılandığı sonucu çıkarılamaz.

Nominal tutarların tam görünümü on binde bir TL birimindeki tamsayı kaydından hazırlanır; kesin kesirler işlem adımlarında korunur. Böylece büyük tutarlarda da para metni ile matematiksel kayıt uyumlu kalır. Ham sayısal değer, ekranda gösterilen tam metnin yaklaşık sayısal karşılığı olabilir. Sonucu kaydederken veya paylaşırken iki girdinin ve kapsam açıklamasının da anlaşılmasını sağlayın. Belgelerdeki kişisel bilgileri paylaşmanız gerekmez; genel bir örneği gerçek satış belgenizin yerine koymayın. Girdileri değiştirdiğinizde hesap sonucunu yeniden üretin.