Konut Kredisi: Peşinat, Taksit Planı ve Toplam Alım Nakdi

Konutun satış bedeli, kullanacağınız kredi ve başlangıçta ödeyeceğiniz nakit aynı büyüklük değildir. Bu araçta kredi anaparası, yazdığınız satış bedelinden peşinat çıkarılarak bulunur. Peşin gider kutusundaki tutar ise ayrıca başlangıç nakdine eklenir; kredinin içine alınmaz. Böylece borç planında hangi tutarın faiz taşıdığı ve hangi tutarın ilk anda ödendiği görülebilir. Hazır değerler örnek senaryodur. Araç bir bankadan teklif almaz, gelir incelemez ve kredi onayı vermez. Sonucun amacı, seçtiğiniz sayılar arasında açık bir nakit hesabı kurmaktır; edinim işleminin bütün maliyetlerinin bulunduğunu ileri sürmez.

Satış bedeline satıcıya ödenecek toplam tutarı, peşinata bu bedelin peşin karşılanan kısmını yazın. Peşin edinim veya kredi gideri alanına kendi belirlediğiniz ek nakit çıkışlarını tek toplam olarak girin. Aylık faiz alanı bir aylık yüzdeyi, vade alanı eşit ay sonu dönem sayısını ister. Son alan, faiz üzerinde kullanmak istediğiniz toplam ek yük yüzdesidir. Bu altı sayı birlikte bir senaryo oluşturur. Farklı bir seçenekle karşılaştırırken yalnız aylık taksiti değil, peşinatı, gideri, oranı ve vadeyi de aynı anda kaydedin. Aksi durumda iki sonuç farklı başlangıç varsayımlarını temsil edebilir.

Örneğin satış bedeli 120.000 TL ve peşinat 20.000 TL ise kredi anaparası 100.000 TL olur. Ayrıca 1.000 TL peşin gider yazılması bu anaparayı 101.000 TL’ye çıkarmaz. Gider, sonraki nakit toplamına ayrı olarak girer. Peşinat satış bedelinden küçük olmalıdır; eşit veya büyük bir tutar yazıldığında pozitif kredi anaparası kalmayacağı için plan üretilmez. Tamamen peşin alımı sıfır tutarlı kredi gibi göstermemek için bu koşul açıktır. Fiyatın, peşinatın ve giderin kuruşları korunur; fark büyük tutarlar sayısal olarak birbirinden çıkarılarak değil, tam kuruşlarla kurulur.

Peşinat artırıldığında satış bedelinden kalan kredi azalır. Peşin gider artırıldığında ise kredi anaparası değişmez; yalnız başlangıç nakdi ve toplam alım nakdi artar. Bu ayrım, iki kutuya aynı bedelin yanlışlıkla birden yazılmasını önlemeye yardımcı olur. Bir gideri hem peşinatın içine hem gider kutusuna katarsanız araç bunun aynı ödeme olduğunu bilemez. Tutarların anlamını siz belirlersiniz. Örneğin mevcut senaryoda gider 1.000 TL’den 1.500 TL’ye çıkarılırsa aynı oran ve vadede taksit planı değişmez; başlangıç nakdi ve toplam alım nakdi tam 500 TL yükselir.

Başlangıç nakdi = peşinat + girilen peşin giderdir. Satış bedeli 90.000 TL, peşinat 30.000 TL ve gider 2.000 TL olduğunda başlangıç nakdi 32.000 TL olur. Krediyle karşılanan 60.000 TL bu satıra tekrar eklenmez. Bu, bütün gerçek edinim giderlerinin toplandığı bir belge değildir; yalnız iki girişin toplamıdır. Gider kutusunda bulunmayan bir ödeme sonuçta kendiliğinden ortaya çıkmaz. Aynı şekilde hazır giderin sıfır olması, satın alma sırasında hiçbir ek ödeme olmayacağı anlamına gelmez. Hangi bedelleri dahil ettiğinizi karşılaştırmanın yanında ayrıca not etmek, toplamın kapsamını anlaşılır tutar.

Araç, kredi anaparasını yazılan satış bedeline bölerek finansman payını gösterir. 120.000 TL bedel ve 20.000 TL peşinatta 100.000/120.000 = 5/6 bulunur; yüzde görünümü yaklaşık %83,3333333333’tür. Bu bölümde pay ile payda aynı para birimindedir ve sonuç birimsizdir. Kesin kesir satırı bu oranı ayrıca korur. Hesap, ekspertiz değerini sormaz ve yasal kredi/değer sınırı denetlemez. Dolayısıyla sonuçta belli bir yüzde görülmesi, o payda kredi kullandırılacağı veya satışın krediye uygun bulunduğu anlamına gelmez. Burada yalnız satış bedelinin matematiksel olarak hangi bölümünün krediyle karşılandığı anlatılır.

Aylık faiz yüzde 1 ise oran kutusuna 1 yazılır. Plan içinde bunun ondalık karşılığı 1/100’dür. Yıllık bir yüzdeyi aynı sayı ile yazmak farklı bir senaryo kurar. Bu araç yıllık toplam maliyet oranını hesaplamaz ve yıllık bir oranı otomatik biçimde aylığa dönüştürmez. Oranın dönemini doğru bilmek, formülü kullanmak kadar gereklidir. Ödemeler birer ay aralıklarla dönem sonunda yapılmış kabul edilir; ilk ödeme başlangıçtan bir ay sonradır. Takvim tarihi, gün sayısı, ayın uzunluğu veya değişen ödeme günü bu alanlardan çıkarılmaz. Gerçek sözleşmeyle karşılaştırırken dönem varsayımının aynı olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Ek yük, anaparaya peşin bir yüzde olarak eklenmez. Aylık oranı çarpanla değiştirir: plan oranı = aylık yüzde/100 × (1 + ek yük yüzdesi/100). Aylık yüzde 1 ve ek yük yüzde 20 için planın aylık ondalık oranı 0,012 olur. Ekrandaki “Aylık plan oranı” bu örnekte yaklaşık %1,2 gösterir. Bu seçilmiş bir vergi tarifesi değildir. Faiz ile girilen yük ayrı ayrı yuvarlanıp sonradan birleştirilmez; model birleşik dönem oranıyla çalışır. Bu nedenle “Faiz + girilen ek yük” satırını yalnız banka faizi veya kesin vergi bedeli diye adlandırmayın. Hazır yüzde sıfır da bir istisna kararı sayılmaz.

Anapara P, aylık planın ondalık oranı r, dönem sayısı n ise teorik taksit A = P × r / [1 − (1+r) üzeri −n] olur. Sıfır oranda bölüm farklı yazılır: A = P/n. [OpenStax amortisman bölümü](https://openstax.org/books/principles-finance-2e/pages/8-3-loan-amortization), dönem sonu ödemelerinin anapara ve faiz bileşenleriyle izlenmesini açıklar. Burada formül kabul edilmiş ondalıkların kesin kesirleriyle kurulur. Teorik eşit tutar ile kuruşlara dönüştürülmüş ödeme planı ayrı tutulur. Hesap adımlarındaki kesin kesir uzun olabilir; ana ayrıntı satırında günlük okuma için 12 anlamlı basamaklı yaklaşık görünüm bulunur. Bu görünüm plan hesaplamasına geri verilmez.

Önce teorik eşit taksit en yakın kuruşa çevrilir; tam yarım kuruşta yukarı gidilir. Sonra her dönemde o dönemin başındaki kuruş bakiyesi, aylık plan oranıyla çarpılır ve dönem faizine aynı kuruş yöntemi uygulanır. Taksitten bu birleşik faiz çıkarılarak ödenen anapara bulunur. Kalan borç da dönem başı anaparadan bu kısmın çıkarılmasıdır. Dolayısıyla bir dönemin anaparası ile faizi taksiti tam kuruşla karşılar. Bu açık bir model sözleşmesidir; bütün bankaların veya hukuki ödemelerin aynı yuvarlama yöntemini kullandığı iddiası yoktur. Banka planıyla fark karşılaştırılırken dönem, oran ve yuvarlamanın birlikte ele alınması gerekir.

Kuruşla yapılan dönem işlemleri, teorik kesrin bütün dönemlere aynen taşınmasından farklıdır. Bu nedenle son ödeme, kalan anapara ile son dönemin birleşik faizinin toplamına uyarlanır. Borç sıfırda kapanır; hayalî eksi bakiye bırakılmaz. Sıfır oranlı 0,03 TL anapara ve iki ay örneğinde teorik taksit 0,015 TL’dir. Düzenli kuruş taksidi 0,02 TL olur; ilk ay sonrası 0,01 TL kaldığından son ödeme 0,01 TL’dir. İki düzenli taksidi çarparak 0,04 TL toplam üretmek bu planı yanlış anlatır. Toplam satırı daima gerçekleşen plan satırlarının toplamından alınır.

Çok küçük anapara ve kısa vadede kuruşla düzenli ödeme kalan borcu daha erken kapatabilir. Örneğin sıfır oranla 0,01 TL’nin iki aya bölünmesinde teorik yarım kuruş bir kuruşa yuvarlanır. İlk ödeme borcu kapatır; ikinci aya sahte bir ödeme satırı eklenmez. Girilen vade iki, gerçek ödeme sayısı bir görünür. Böyle bir kapanış mesajı bir bankanın erken ödeme koşullarıyla ilgili karar değildir; kuruş modelinin sayısal sonucudur. Ana taksit sıfıra yuvarlanıyorsa veya düzenli taksit dönem faizini aşmıyorsa ise plan reddedilir. Araç bu durumları sessizce borç artışına veya ödenmiş borca çevirmeden açıkça bildirir.

90.000 TL satış bedelinden 30.000 TL peşinat çıkarıldığında kredi 60.000 TL’dir. Gider 2.000 TL, oran sıfır ve vade üç ay seçilsin. Her taksit 20.000 TL, toplam taksit 60.000 TL olur. Başlangıçta 32.000 TL ödenir. Toplam alım nakdi 32.000 + 60.000 = 92.000 TL’dir. Bu sonuç aynı zamanda satış bedeli 90.000 + gider 2.000 TL olarak da kontrol edilebilir. Satış bedelini 92.000 TL’nin üzerine bir daha eklemek, anaparayı iki kez saymak olur. Bu örnekte faiz ve ek yük toplamı gerçekten sıfırdır; giderin sıfır olmadığı ayrıca görülebilir.

Genel kimlik, toplam alım nakdi = peşinat + peşin gider + taksit toplamıdır. Taksit toplamı ise kredi anaparası + planın faiz ve yük toplamıdır. Satış bedeli, peşinat ile anaparanın toplamı olduğundan aynı alım nakdi satış bedeli + peşin gider + planın faiz ve yükü şeklinde de yazılır. Bu iki yazım birbirinin kontrolüdür; iki ayrı ödeme listesi değildir. Satış bedelini, kredi anaparasını ve taksit toplamını birlikte toplamak doğru olmaz. Sonuçtaki satırlar farklı sorulara cevap verir. Hangisinin başlangıçtaki, hangisinin gelecekteki nakdi anlattığını ayırmak, aynı paranın tekrar eklenmesini önler.

Aynı fiyat, peşinat, oran, vade ve ek yükle gideri değiştirerek iki hesap yapabilirsiniz. Gider anaparadan finanse edilmediği için taksitler, dönem faizleri ve kalan borç satırları aynı kalmalıdır. Yalnız başlangıç nakdi ile toplam alım nakdi girilen fark kadar değişir. Bu karşılaştırma aracın gider kutusunun ne anlama geldiğini gösterir. Gideri krediye eklemek istediğiniz bir işlem bu kutuyla modellenmez; başka bir finansman varsayımı gerektirir. Buradaki toplamı bir bankanın tüm giderleri içeren teklifine eşitlemek yerine, sizin dahil ettiğiniz peşin bedelin ayrıca sayıldığı açık bir senaryo olarak okuyun.

Bir taksidin küçük görünmesi tek başına bütün nakit çıkışını anlatmaz. Bu sayfada düzenli taksit, son ödeme, gerçek ödeme sayısı ve toplam taksit ayrı satırlardır. Farklı vadelerle karşılaştırma yaparken bu dördünü birlikte okuyun. Faiz ve yük satırı yalnız plan taksitlerinden anaparanın çıkarılmasıdır; peşin gider bunun içinde değildir. Başlangıç nakdi ve toplam alım nakdi de ayrıca görülür. Model enflasyon, paranın zaman değeri veya gelecekteki gelir değişimi için bir düzeltme yapmaz. Farklı tarihlerdeki tutarlar nominal olarak toplanır; düşük toplamdan kişiye özgü uygunluk ya da tercih sonucu çıkarılmaz.

Para alanları en çok 1 trilyon TL, en fazla iki ondalıkla; oranlar yüzde 0–100, en fazla altı ondalıkla kabul edilir. Vade 1–600 tam aydır. Bunlar teknik sınırlar olup yasal vade veya ürün koşulu değildir. [Ticaret Bakanlığının konut finansmanı açıklaması](https://tuketici.ticaret.gov.tr/yayinlar/tuketici-bilgi-rehberi/konut-finansmani-sozlesmeleri-hakkinda-bilgilendirme) ile [tüketici kredisi açıklaması](https://tuketici.ticaret.gov.tr/yayinlar/tuketici-bilgi-rehberi/tuketici-kredisi-sozlesmeleri-hakkinda-bilgilendirme), sözleşme ve maliyet bilgilerinin ayrı önemini gösterir. Bu hesap o belgelerin yerini almaz. Sigorta, edinim giderleri, erken kapama, ara ödeme, gecikme veya değişken faiz otomatik uygulanmaz. Sonucu kullanırken girilen rakamları ve dışarıda bırakılmış kalemleri birlikte değerlendirin; eksik gideri hesaplayıcının kendiliğinden tamamladığını varsaymayın.