Değerli Konut Vergisi · 2026 Dar Tarife

Girdi, taşınmazın tamamına ait 2026 bina vergi değeridir. Satış bedeli, ilan fiyatı veya serbest piyasa tahmini bu alanın karşılığı değildir. Önceden eşiği çıkardığınız tutarı da girmemelisiniz. Araç, girilen tam değerden kendi sabit eşiğini bir kez çıkarır. Eşiği önceden düşürmek, hesabın aynı azaltımı ikinci kez yapmasına ve yanlış bir matraha ulaşmasına neden olur. Değerin yılı ve belge niteliği hesap dışında kontrol edilmelidir.

Önceki yıl değeri ile hesap yılının değerini ayrı düşünün. Mükellefiyetin ilk doğuşuyla ilgili geçmiş yıl koşulları bulunabilir; bu araç o koşulları araştırmaz. Hesapta kullanılan değer ise 2026 değeridir. Elinizde yalnız 2025 değeri varsa, onu bu alana yazıp 2026 sonucu olarak yorumlamayın. Model önceki yıldan otomatik artış üretmez, belediye kaydı sorgulamaz ve bir değerleme yapmaz. Kullanıcının verdiği yıl bilgisini de dışarıdaki bir belgeyle karşılaştırmaz.

Hisseye düşen tutar da tam taşınmaz değeriyle aynı şey değildir. Örneğin bir taşınmazın belli bir payına sahip olmak, o payın değerini buraya yazarak aynı hesabı kullanabileceğiniz anlamına gelmez. Bu model paylı veya elbirliği mülkiyet hesabı içermez. Ayrıca intifa hakkı, başka bir mükellefin bulunması ve yıl içinde mülkiyet değişmesi de kapsam dışındadır. Tam değer için çıkan sonucu pay oranıyla bölmek, aracın doğruladığı bir hisse hesabı oluşturmaz.

Kabul edilen değer 17.711.000 TL üzerinde, en çok 1.000.000.000.000 TL ve 1.000 TL’nin tam katı olmalıdır. Bu nedenle girilebilen en küçük değer 17.712.000 TL’dir. Üst sınır ve adım, bu yerel modelin açık teknik kapsamıdır. Bir tutarın kabul edilmemesi, o taşınmaz hakkında muafiyet, mükellefiyet veya borç kararı verildiği anlamına gelmez. Araç, kapsamı dışındaki girdiler için hesap üretmez.

Ham tutar otomatik olarak aşağı kırpılmaz veya en yakın bine yuvarlanmaz. Örneğin 24.380.125 TL bu dar giriş koşulunu karşılamaz. Kullanıcı, hesap yapılabilsin diye belgesindeki tutarı kendiliğinden değiştirmemelidir. Değerin nasıl belirlendiği bu araçta çözülmediği için, uygun girişin ayrıca belirlenmiş olması gerekir. Kanuni tutarların yıllara göre oluşturulmasındaki kesir kuralları ile burada seçilmiş giriş adımı da birbirinin yerine kullanılmaz.

Bu adım hesap sonucunun hassasiyetini de açık kılar. Kabul edilen bütün değerler ve yayımlanmış sınırlar bin TL katıdır. Aralarındaki farklara binde 3, binde 6 veya binde 10 uygulandığında her dilimin vergisi tam TL çıkar. Dolayısıyla hesapta nihai bir yuvarlama işlemi yoktur. Sonucun iki ondalıkla gösterilmesi, sonradan yuvarlandığı anlamına gelmez. Bu özellikten resmî tahakkukun bütün yuvarlama uygulamalarının doğrulandığı sonucu çıkarılamaz.

Sabit eşik 17.711.000 TL’dir. Önce bu eşiği aşan toplam matrah bulunur: M = V − 17.711.000. Ardından matrahın hangi değer aralıklarında kaldığı ayrılır. İlk parçaya binde 3, sonraki parçaya binde 6, son parçaya binde 10 uygulanır. Yüksek dilime ulaşmak, daha önceki parçaların da en yüksek oranla vergilendirilmesi anlamına gelmez. Her parça kendi oranını korur; sonuç bu parçaların toplamıdır.

İlk aralık, 17.711.000 TL üzerindeki değerden başlayıp 26.567.000 TL dahil olmak üzere devam eder. Bu aralıkta sonuç, eşiği aşan kısmın 3 ile çarpılıp 1.000’e bölünmesidir. Binde işaretine dikkat edin: binde 3, ondalık olarak 0,003’tür. Yüzde 3 ile aynı değildir. Tam bina değerini 0,003 ile çarpmak da eşiği çıkarmadığı için doğru hesap vermez.

İkinci aralıkta, 26.567.000 TL’ye kadar oluşan vergi 26.568 TL olarak korunur. Yalnız bu sınırı aşan ve 35.425.000 TL’ye kadar kalan değer parçasına binde 6 eklenir. Üçüncü aralıkta ise 35.425.000 TL’ye kadar oluşan 79.716 TL korunur; bunun üzerindeki parçaya binde 10 uygulanır. Bu sabit başlangıç tutarları, önceki dilimlerin toplamını temsil eder. Aynı parçaları tekrar hesaplayıp bu tutarlara ayrıca eklemek mükerrer hesap oluşturur.

Sınırda eşitlik alt dilimde kalır. Tam 26.567.000 TL değer ilk dilimin son noktasıdır; ikinci dilimin kullanılacak değer parçası sıfırdır. Tam 35.425.000 TL’de de üçüncü dilimin parçası sıfır kalır. Sınır geçildiğinde yalnız yeni değer parçası üst oranla hesaba katılır. Bu yapı, küçük bir değer artışının bütün önceki matrahı yeniden yüksek oranla vergilendirmesini önler. Sonuç tablosundaki sıfır parçalar bu ayrımı izlemeyi kolaylaştırır.

Ana sonuç yıllık dar tarife hesabıdır. Yanındaki özet, tam bina vergi değerini, sabit eşiği, eşiği aşan matrahı ve seçilen marjinal dilimi birlikte gösterir. Marjinal oran, değerin ulaştığı son dilimin oranıdır; toplam sonucun bina değerine oranı değildir. İlk, ikinci ve üçüncü dilim vergileri ayrı gösterildiğinde, ana sonucun hangi parçaların toplamından oluştuğunu kontrol edebilirsiniz. Kullanılmayan dilimlerin tutarı sıfırdır.

Tabloda dilim matrahı ile eşiği aşan toplam matrahı karıştırmayın. Toplam matrah, üç dilime ayrılabilecek bütün fazlalıktır. Bir satırın matrahı ise yalnız o satırın değer aralığına düşen parçadır. Birikimli vergi sütunu satırlar ilerledikçe oluşan toplamı gösterir; bu sütundaki tutarlar birbirine eklenmez. Son dolu satırdaki birikimli değer zaten bütün kullanılan dilimlerin toplamıdır. Sütunların farklı görevlerini korumak, aynı verginin iki kez sayılmasını önler.

Yıllık tutarı ikiye bölerek ödeme planı oluşturmak veya ödenmiş tutarları düşerek kalan borç bulmak bu aracın işi değildir. Yıl içinde değişen durumlar, beyan, taksit, mahsup ve gecikme hesaplanmaz. Sonucun bir başka belgede görünen rakamla farklı olması da tek başına hata nedeni göstermez. Önce değer yılını, kapsam varsayımını ve kullanılan tutarın tam taşınmaza ait olup olmadığını karşılaştırmak gerekir. Araç bu belgeler arasında bir uzlaştırma yapmaz.

Önce hesaplamak istediğiniz taşınmazı seçin ve 2026 mükellefiyeti ile muafiyet dışı niteliğinin hesap dışında ayrıca belirlendiğini kabul edip etmediğinizi netleştirin. Kapsam belirsizse, yalnız yüksek değer gördüğünüz için bu varsayımı seçmeyin. Tek mesken, en düşük değerli mesken veya farklı mülkiyet türü sorularını sayı alanıyla çözmeye çalışmak, hesap öncesindeki temel kabulü değiştirmiş olur. Bu ekran o kabulü doğrulayacak bilgileri toplamaz.

Ardından 2026 tam bina vergi değerini hazırlayın. Tutarın önceki yıla, hisseye veya eşiği düşülmüş matraha ait olmadığını kontrol edin. Giriş aralığı ve bin TL katı koşulu sağlanıyorsa değeri girin. Sonuçta önce tam değeri ve matrahı, sonra dilim parçalarını okuyun. Böylece yanlış türde bir tutarı doğru matematikle işlemenin önüne geçebilirsiniz. Aynı değer için hesabı tekrarlamak, dışarıdaki kapsam değerlendirmesini yenilemez veya doğrulamaz.

Son aşamada sonucu yalnız bu varsayımlar altında saklayın veya karşılaştırın. Bir not hazırlıyorsanız “2026 bina vergi değerine uygulanan yıllık dar tarife hesabı” ifadesi, sonucun neyi anlattığını korur. “Kesin borç” veya “ödenecek bakiye” gibi ifadeler hesapta bulunmayan bilgileri ekler. Değerin kaynağı daha sonra değişirse, eski sonucu yeni tutara aitmiş gibi kullanmayın; aynı kapsam varsayımlarıyla yeni bir hesap yapın.

İki varsayımsal değeri karşılaştırırken mükellefiyet ve mülkiyet kabulünü sabit tutun. Amaç bir taşınmazın değerini belirlemek değil, verilmiş iki değerin tarife içindeki etkisini görmek olsun. İlk tutarı hesapladıktan sonra hangi dilimde kaldığını ve her dilimin matrahını kaydedin. İkinci tutarı girdiğinizde yalnız toplamı karşılaştırmak yerine, artışın hangi dilim satırına gittiğine bakın. Böylece sonucun neden değiştiği anlaşılır.

Örneğin ilk sınırın tam üzerindeki geçerli sonraki bin TL adımı, ikinci dilime ek bir parça getirir. Önceki dilimin vergisi korunur. Bu karşılaştırma, üst oranı bütün bina değerine uygulamanın oluşturacağı hatayı görünür kılar. Buna karşılık farklı yılların bina vergi değerlerini aynı 2026 tarifesine koyup gerçek yıllık borç değişimi gibi yorumlamak uygun değildir. Modelin yılı sabittir; başka bir yılın eşiklerini veya değerleme sürecini içermez.

Birden çok taşınmazın tutarlarını toplayıp tek değer olarak girmeyin. Bu araç seçili bir taşınmaz üzerinde çalışır; portföyün toplamını tek mesken gibi işlemez. Ayrı sonuçları toplamak da muafiyet seçimi yapılmış bir kişisel hesap üretmez. Karşılaştırmayı yalnız aynı dar varsayımlar altında matematiksel bir inceleme olarak tutun. Böylece değer değişiminin etkisi ile kişinin toplam taşınmaz durumuna bağlı farklı konular birbirine karışmaz.

Bir hesabı kontrol ederken önce sayı, sonra değer türü, ardından kapsam kabulü üzerinde durun. Yanlış yazılmış bir tutar sayısal giriş hatasıdır. Doğru yazılmış bir satış fiyatını bina vergi değeri yerine kullanmak ise tutarın türüne ilişkin hatadır. Doğru 2026 bina vergi değeriyle, muafiyet durumu belirsiz bir taşınmazı hesaplamak da farklı bir sorundur. Matematik doğru olsa bile başlangıç kabulü kişisel durumunuzu temsil etmeyebilir. Bu üç sorunun her biri farklı bilgiyle çözülür.

Tarife etkisini ayrıca izlemek için aynı dilim içinde kalan iki geçerli değeri karşılaştırabilirsiniz. İlk dilimde bin TL artış, hesaplanan tutarı 3 TL artırır; ikinci dilimde aynı değer artışının katkısı 6 TL, üçüncü dilimde 10 TL olur. Bu, girilen değerlerin belirlenme yöntemi hakkında bir öneri değildir. Yalnız sabit oranların dilim parçaları üzerindeki etkisini açıklar. Değerleri değiştirmeden önce hangi bilginin değiştiğini belirtmek, karşılaştırmanın amacını korur.

Sonuç notuna değer yılını ve kapsam varsayımını birlikte yazmak, daha sonra aynı rakamın başka bir yıla veya başka bir taşınmaza ait sanılmasını önler. Yalnız toplam tutarı saklamak, hesabın hangi girdiye ve kabule dayandığını görünmez bırakır. Değerin kaynağı veya kapsam değerlendirmesi değiştiğinde eski sonuç geçerli bir kişisel borç kaydı gibi taşınmamalıdır.

2026 bina vergi değerinin 24.380.000 TL olduğu varsayılsın. Seçili taşınmaz için tam mülkiyet, 2026 yıllık kapsam ve muafiyet dışı durum ayrıca belirlenmiştir. Eşik çıkarıldığında 6.669.000 TL matrah kalır. Değer ilk üst sınırı aşmadığından bu parçanın tamamına binde 3 uygulanır ve yıllık dar tarife sonucu 20.007 TL olur. İkinci ve üçüncü dilimlerin bu örnekte katkısı bulunmaz.

Bu örnekte girilen tutar matrah değildir; tam bina vergi değeridir. Sonuç, değerin tamamına bir oran uygulanarak bulunmaz. Tabloyu okurken ilk dilimdeki matrahın eşik sonrası tutarla aynı olduğunu görebilirsiniz. Bu eşitlik yalnız henüz daha yüksek dilime geçilmemiş olmasından kaynaklanır. Diğer örneklerde toplam matrah birden çok satıra ayrılırken, tam değer ve eşik ilişkisi aynı kalır.

Tam 2026 bina vergi değeri 26.567.000 TL olsun. Eşiğin üzerindeki 8.856.000 TL’nin tamamı ilk dilimde kalır. Binde 3 uygulanınca sonuç 26.568 TL’dir. Değer üst sınıra eşittir; ikinci dilim için aşan bir parça yoktur. Burada ikinci dilimin oranını bütün matraha uygulamak, eşitlik kuralını ve önceki parçanın korunmasını birlikte gözden kaçırmak olur.

Bu örnek, tabloda seçilen marjinal dilimin nasıl yorumlanacağını gösterir. Sonraki geçerli giriş değeri farklı bir dilime ulaşabilir; ancak bu durum sınırdaki hesabın geriye dönük olarak değiştirilmesini gerektirmez. İlk dilimin tamamlanmış vergisi daha yüksek değerlerde başlangıç tutarı olarak korunur. Karşılaştırmada değerlere ait kapsam varsayımlarını değiştirmediğiniz sürece, farkı yalnız yeni değer parçasının etkisi olarak inceleyebilirsiniz.

2026 tam bina vergi değeri 36.780.000 TL olarak girilsin. İlk iki dilimin toplam vergisi 79.716 TL’dir. Üçüncü dilime düşen parça, 36.780.000 TL ile 35.425.000 TL arasındaki 1.355.000 TL farktır. Bu parçaya binde 10 uygulandığında 13.550 TL eklenir. Üç parçanın toplamıyla yıllık dar tarife sonucu 93.266 TL’ye ulaşır. Hesapta herhangi bir yuvarlama uygulanmaz.

Üçüncü dilime ulaşılması, bütün matrahın veya bütün bina değerinin binde 10 ile çarpılmasını gerektirmez. Önceki iki parçanın kendi oranlarıyla oluşmuş vergisi korunur. Özet sonucu tabloyla karşılaştırırken her dilimin katkısını bir kez toplayın. Bu örnek de mükellefiyet veya muafiyet incelemesi değildir; yalnız önceden kapsamda olduğu varsayılan seçili tam mülkiyetli taşınmazın değerini sabit tarifede işler.

GİB, 88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği 31 Aralık 2025 tarihli yayındır. Maddeler 3–4, burada kullanılan 2026 eşiğini ve tarifeyi; madde 5, 1 Ocak 2026 yürürlük tarihini gösterir. Yayımlanmış tutarlar doğrudan kullanılır. Bu hesapta tutarlara yeniden yıllık artış veya eşik oluşturma işlemi uygulanmaz.

GİB, Şubat 2026 Değerli Konut Vergisi Rehberi, Yayın 581 değer, mükellefiyet, muafiyet ve matrah konularının farklılığını açıklamak için kullanılmıştır. Özellikle bölümler 1–9 ve 16, tam taşınmaz değeri ile kişisel kapsamın ayrılmasını destekler. Rehberin tarihi, her kişisel durumun bu araçta incelendiği anlamına gelmez; bu metindeki örnekler özgün yerel model örnekleridir.

TBMM, 7221 sayılı Kanunun 14 Şubat 2020 tarihli kabul metni, özellikle maddeler 16–18 bakımından seçilmiş değişiklik kaynağıdır. Kabul tarihi ile yayım veya yürürlük tarihi aynı kavram değildir. Kaynaklar 16 Ekim 2026 tarihinde okunmuştur. Bu erişim tarihi yeni bir yürürlük tarihi oluşturmaz. Tam konsolide kanun ve sonraki bütün değişiklikler denetlenmemiştir; doğrulama bu dar modelde kullanılan seçili kurallarla sınırlıdır.