Emlak Vergisi · 2026 Doğrulanmış Değer Modeli

Formdaki değer, satış fiyatı veya kullanıcının tahmin ettiği piyasa değeri değildir. İlgili taşınmazın 2026 hesabına esas olmak üzere dışarıda doğrulanmış, yalnız bin TL kesri atımı yapılmamış değeridir. Araç bu tutarı önceki yılın değerinden üretmez; takdir edilmiş birim değerleri bulmaz ve belgeler arasında karşılaştırma yapmaz. Doğrulamanın hangi kayıtlara dayandığı kullanıcı tarafından hesap dışında korunmalıdır.

Bu başlangıç noktası hesabı sade tutar. Önce 2025 değeri girip bir artış oranı seçmek, ardından 2026 değerine ulaşmak bu aracın işi değildir. Değerleme ve geçiş hükümleri tamamlandıktan sonra kalan standart oran zinciri ele alınır. Aynı nedenle sonuçtan geriye giderek taşınmazın doğru vergi değerini veya belediye kaydındaki tutarı bulduğu düşünülmemelidir. Doğru bir çarpım, yanlış veya kapsamı belirsiz bir başlangıç değerini doğrulamaz.

Giriş sıfır ile 1.000.000.000.000,00 TL arasında, lira ve kuruş hassasiyetindedir. Bu aralık teknik hesap sınırıdır; kanuni değer, muafiyet veya borç tavanı değildir. Gerçek kuruş altı basamaklar ya da sınır dışındaki tutarlar kabul edilmek için sessizce yuvarlanmaz. Sayısal olarak geçerli bir girişin hukuken doğru başlangıç değeri olduğu ayrıca varsayılır; alan denetimi belgelerin doğruluğuna karar vermez.

Modelde mesken, diğer bina, arazi ve arsa ayrı seçeneklerdir. Standart oranlar mesken için binde 1, diğer bina için binde 2, arazi için binde 1 ve arsa için binde 3'tür. Büyükşehir kapsamında bu oranlar iki kat uygulanır; sırasıyla binde 2, 4, 2 ve 6 olur. Tür ve büyükşehir durumu kullanıcı tarafından açıkça seçilmelidir. Başlangıçta bilinmeyen veya doğrulanmamış seçimlerle hesap üretilmez. 4736 sayılı Kanun, madde 4, 5281 sayılı Kanun, madde 43 ve 45

Araç bir adresi inceleyip büyükşehir durumunu belirlemez. Taşınmazın tapudaki veya fiilî kullanımındaki özelliklerini değerlendirerek mesken, diğer bina, arazi ya da arsa sınıfı da atamaz. Türlerin adlarının benzer olması, aynı oranı kullanacakları anlamına gelmez; özellikle arsa ile arazi ayrı seçeneklerdir. Seçimin doğruluğu hesap dışında belirlenmiş olmalıdır. Formdaki seçim, hukuki sınıflandırma veya belediye onayı üretmez.

Binde 1, değerin binde biri anlamına gelir; hesapta tutar 1 ile çarpılıp 1.000'e bölünür. Yüzde 1 ise aynı tutarın yüzde biridir ve farklı sonuç verir. Bu araç serbest oran yazılan bir yüzde formu değildir. Kaynakta doğrulanan tür oranını ve seçilen büyükşehir durumunu kullanır. Oranları kullanıcı isteğine göre değiştirmek veya başka bir vergi oranını bu seçeneklere yüklemek hesabın kapsamına girmez.

Büyükşehir çarpanı da tutarı iki kez vergilendirmek anlamına gelmez. Seçilen standart binde oranının iki katı hesapta bir kez kullanılır. Örneğin diğer bina için binde 2 oranı, büyükşehir durumunda binde 4 olur. Bir defa yükseltilmiş oranla hesap yaptıktan sonra çıkan vergiyi tekrar ikiye katlamak aynı işlemi ikinci kez uygulamak olur ve bu modelin verdiği sonucu değiştirebilir.

Model, doğrulanmış değerin bin TL'nin altında kalan kısmını aşağıda bırakır. Bu işlem en yakın binliğe yuvarlama değildir. Örneğin 987.654,32 TL değerin hesapta kullanılacak kısmı 987.000,00 TL olur; atılan bölüm 654,32 TL'dir. Son üç basamağın büyük veya küçük olmasına göre bir üst binliğe çıkılmaz. Bin TL'lik sınıra tam ulaşılmışsa ayrıca değer kaybı oluşturulmaz. 89 Seri No.lu Tebliğ, madde 3, 5904 sayılı Kanun, madde 33

Bu adım, oran çarpımından önce yapılır. Değeri önce binde oranıyla çarpıp sonucun görünümünü kısaltmak, aynı işlem sırası değildir. Kesir atımının hangi tutara ve hangi aşamada uygulandığı sonucun parçasıdır. Dökümde girilen değer, bin TL kesri atıldıktan sonraki matrah ve atılan fark ayrı okunabilir. Kullanıcı böylece tutarın ne kadarının vergi çarpımına girdiğini izleyebilir; kaybolan bölüm sessiz bir hesap ayrıntısı hâline gelmez.

Bin TL kesri atılmış matrah, 1.000 TL'nin tam katıdır. Bu modeldeki bütün standart ve büyükşehir oranları da binde cinsinden tam sayıdır. Bu nedenle matrahın binde oranıyla çarpımı her zaman tam TL verir. Vergide bir TL altındaki kesir atımı uygulansa da bu dar modelde ayrıca atılacak bir vergi kesri oluşmaz. Son adımın ek etkisi yalnız bazı örneklerde değil, kabul edilen bütün girdilerde sıfırdır.

Bu durum son adımın gizlenmesi için gerekçe değildir. Model kesir atımı sırasını açık göstermek amacıyla oran çarpımını ve son vergi kesri işlemini ayırır. Böylece sonucun neden değişmediği görülebilir. Bir başka kapsamda farklı matrah veya oran kullanılarak kesir oluşması, bu aracın kuralını genişletmez. Buradaki değişmezlik, yalnız matrahın bin TL'nin katlarına indirilmesi ile seçilmiş tam sayı binde oranlarının birlikte kullanılmasının matematik sonucudur.

Girdi taşınmazın tamamına ait, standart oranla tam vergilendirilen doğrulanmış değer olmalıdır. Değerin tespitinde gereken özel hükümler daha önce çözümlenmiş bulunmalıdır. Kişisel muafiyet, indirimli veya sıfır oran, arazi istisnası, yeni bina için asgari vergi veya başka bir özel durum son tutarı değiştiriyorsa bu model seçilmez. Araç yalnız standart sonuç değişmiyorsa kullanılabilecek dar zinciri gösterir; bilinmeyen koşulları kullanıcı adına karara bağlamaz.

Özellikle araziye ilişkin istisnaların uygulanabilirliği burada hesaplanmaz. Değerden otomatik bir istisna tutarı düşülmez; istisnanın uygulanmaması gerektiği de varsayılmaz. İlgili hükmün somut olayda standart sonucu değiştirip değiştirmediği ayrıca belirlenmelidir. Aynı şekilde yeni binalarda asgari vergi hükmü veya başka bir özel kuralın etkisi araştırılmadan sıradan oran seçmek yeterli değildir. Kapsam beyanı, çözümlenmemiş istisna ve özel koşulları ortadan kaldırmaz.

Hisse hesabı, yılın bir bölümüne ilişkin kıst hesap, ödeme taksitleri ve katkı payları da modele eklenmez. Bir taşınmazın toplam değerini sahiplik oranıyla küçültüp aynı sonucu kişisel borç saymak bu aracın sözleşmesi değildir. Taksit takvimi, önceki ödeme, gecikme, mahsup veya başka belediye kalemleri ayrıca ele alınmalıdır. Sonucun sade bir tutar vermesi, bu unsurların bulunmadığının kontrol edildiği anlamına gelmez.

2026 bağlamındaki Geçici 23 hükmünde yer alan “iki kat fazlası” ifadesi, ilgili dayanak değerin üç katına karşılık gelir. Bu, vergi değeriyle ilgili tavanın açıklamasıdır; kişinin ödeyeceği vergi borcu için doğrudan üç katlık bir borç sınırı olarak kullanılamaz. Bu araçta 2025 değeri alınmadığı ve geçiş hesabı yapılmadığı için bu tavan otomatik uygulanmaz. Girilen 2026 değerde ilgili geçiş işleminin önceden çözümlenmiş olması gerekir. 7566 sayılı Kanun, madde 10

Yeni veya tadil edilmiş durumlara ilişkin ayrı düzenlemelerde hangi birim değerin, hangi dönem ve kapsam içinde sınırlandığı ayrıca önem taşır. Her olaya tek bir genel çarpan uygulayıp taşınmazın bütün değerini aynı şekilde sınırlamak doğru bir kapsam kurulmasını sağlamaz. Araştırma bu ayrımı korur; burada birim değer, değerleme veya geçiş motoru bulunduğunu ileri sürmez. Doğrulanmış başlangıç değeri bu aşamaların yerine geçen bir tahmin olarak seçilmemelidir.

89 Seri No.lu Tebliğ'in 10'uncu maddesindeki yürürlük, 31 Aralık 2025 tarihindeki yayımla ilişkilidir. 2026 hesabına uygulanması ile yürürlük tarihi aynı bilgi değildir; bu kayda kendiliğinden 1 Ocak 2026 yürürlük tarihi atanmaz. 3'üncü maddenin 2026 bağlamı, seçilmiş değerin hazırlığında dikkate alınması gereken kaynak çerçevesindedir. Bu araç geçiş hükümlerini tekrar işletmez; ilgili sonucu değiştirmeyen standart değer varsayımından başlar. 89 Seri No.lu Tebliğ, madde 3 ve 10

GİB'in 565 numaralı Haziran 2025 rehberinde oranlara ilişkin açıklamalar okunmuştur. Bununla birlikte eski dönem değer güncellemelerine ait yarım yeniden değerleme oranı açıklaması, 2026 için güncel değerleme formülü olarak taşınmaz. Kaynağın yayımlandığı dönem ve kullanılan bölüm ayrı tutulur. 2026 başlangıç değerini hazırlamak için her eski kaynağın oran veya artış cümlesini aynı yılın kuralı gibi birleştirmek bu modelin yaptığı bir işlem değildir.

Dar oran ve kesir atımı bağı; 4736 sayılı Kanun'un 4'üncü maddesi, 5281 sayılı Kanun'un 43 ve 45'inci maddeleri, 5904 sayılı Kanun'un 33'üncü maddesi ve ilgili 2026 Tebliğ açıklamasıyla birlikte değerlendirilmiştir. Bu kaynak bağı belirli standart hesap adımlarına ilişkindir. Kişisel muafiyetlerin, bütün tarihsel değişikliklerin, somut belediye kaydının ve gerçek tahakkukun eksiksiz denetlendiği iddiası oluşturmaz. Kaynağa dayanan oran hesabı ile kişisel uygulama kararı bu nedenle ayrı kalır.

Önce taşınmazın 2026 değerleme ve geçiş işlemlerini hesap dışında tamamlayın. Kişisel veya taşınmaza özgü özel hükümlerin standart sonucu değiştirmediğini doğrulayın. Bin TL kesri henüz atılmamış değeri hazırlayın; taşınmaz türünü ve büyükşehir durumunu açıkça seçin. Dökümde girilen değer ile bin TL kesri atıldıktan sonraki matrahı karşılaştırın. Ardından doğru binde oranının uygulandığını ve son vergi kesri adımının bu modelde ek değişiklik yaratmadığını izleyin.

Elinizde yalnız satış fiyatı, önceki yılın değeri veya kişisel tahmin varsa bu araca doğru başlangıç değeri verilmiş saymayın. Hisse, kıst, muafiyet, arazi istisnası veya yeni bina için farklı sonuç doğuran özel bir hüküm varsa standart modeli seçmeyin. Eksik değer ve uygunluk değerlendirmesini ayrıca tamamlayın. Sonuç sıfır çıkarsa bunu muafiyet, bildirim gerekmemesi ya da borç bulunmaması kararı olarak kullanmayın; modelin yalnız belirtilen adımları hesapladığını koruyun.

Bu özgün varsayımda taşınmaz meskendir ve büyükşehir artırımı uygulanmayan standart kapsam dışarıda doğrulanmış kabul edilir. Taşınmazın tamamına ait kesme öncesi 2026 değeri 987.654,32 TL’dir. Geçiş, değerleme ve özel hüküm değerlendirmelerinin bu standart sonucu değiştirmediği varsayılır. Bin TL altında kalan 654,32 TL atılınca matrah 987.000,00 TL olur. Binde 1 çarpımı 987,00 TL yıllık model verir; vergide ayrıca atılacak kesir bulunmaz. Bu tutar gerçek muafiyet veya borç onayı değildir.

Ana sonuç: 987,00 TL

İkinci özgün varsayımda taşınmaz diğer bina türündedir ve 5216 kapsamındaki büyükşehir artırımı dışarıda doğrulanmış kabul edilir. Kesme öncesi 2026 değeri 1.234.567,89 TL’dir; değerleme, geçiş ve özel hükümler yönünden kapsamın sağlandığı varsayılır. Önce 567,89 TL değer kesri atılır ve 1.234.000,00 TL matrah kalır. Temel binde 2 oranı büyükşehir katsayısıyla binde 4 olur. Matrahın bu oranla çarpımı 4.936,00 TL’dir. Doğrudan ilk değerin oranını almak bu sıra ile aynı işlem değildir; model kişisel tahakkuk üretmez.

Ana sonuç: 4.936,00 TL

Üçüncü özgün varsayımda taşınmaz arsa ve büyükşehir kapsamındadır; bu sınıflar ile bütün özel hükümlerin standart sonucu değiştirmediği hesap dışında doğrulanmış kabul edilir. Kesme öncesi 2026 değeri yalnız 999,99 TL’dir. Bin TL kesri atımında değerin tamamı atılır, matrah sıfır olur. Temel binde 3 oranı büyükşehirde binde 6 olsa da sıfır matrahın çarpımı sıfırdır. Yıllık model 0,00 TL çıkar. Bu sonuç muafiyet, bildirim gerekmemesi veya belediyede borç bulunmaması kararı değildir.

Ana sonuç: 0,00 TL

Kaynak kontrol kesiti 16 Ekim 2026’dır. Dar hesabın dayanakları: 89 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği, 4736 sayılı Kanun · asıl TBMM metni, 5281 sayılı Kanun · asıl TBMM metni, 5904 sayılı Kanun · asıl TBMM metni. Geçiş açıklamasında ayrıca 7566 sayılı Kanun’un asıl TBMM metni değerlendirilmiştir. GİB Emlak Vergisi Rehberi 565 Haziran 2025 tarihli bağlamıyla kullanılır; eski değer güncelleme anlatımı 2026 formülü yapılmaz.

İlgili güncel madde gövdelerine ve bazı aday belge bağlantılarına erişim sınırları kayıtta korunmuştur. Okunamayan sayfalar okunmuş norm gibi gösterilmez; dar matrah ve kesir bağı 89 numaralı Tebliğ ile belirtilen asıl kanun metinlerinden kurulmuştur. Bu kesit bütün tarihsel mevzuat zincirinin, somut taşınmazın veya kişisel istisnaların eksiksiz denetlendiği iddiasını taşımaz.